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“내년도 건설수주, 올해보다 4.5% 감소할 듯”
기획- 2011년 건설ㆍ부동산 경기전망 세미나 “내년도 건설수주, 올해보다 4.5% 감소할 듯” 내년도 주택가격 및 건설투자 전망을 예측해보는 자리가 마련됐다. 한국건설산업연구원(원장 김흥수)은 4일 서울 논현동 건설회관 2층 중회의실에서 ‘2011년 건설ㆍ부동산 경기전망 세미나’를 개최했다. 이날 세미나에서는 이홍일 한국건설산업연구원 연구위원의 ‘2011년 건설 경기 전망’, 허윤경 한국건설산업연구원 연구위원의 ‘2011년 부동산 경기 전망’ 주제 발표가 진행됐다. 이와 관련 본지는 이날 발표된 내용을 정리한다. [2011년 건설 경기 전망] ◆내년 건설수주 올해 대비 4.5% 감소= 2011년 국내 건설수주는 전년 대비 4.5% 감소한 112.4조원(경상금액 기준)을 기록할 것으로 전망되며, 이에 따라 국내 건설수주는 2007년 127.9조원을 기록한 이후 4년 연속 부진한 흐름을 이어갈 것으로 예상된다. 부문별로는 공공 건설수주가 전년 대비 4.4% 감소한 41.2조원을 기록해 정부의 수정예산 편성을 통해 수주액이 약 2배가량 급증한 2009년 이전인 2008년 수준으로 수주액이 축소될 것으로 전망된다. 공공 토목수주가 공공부문의 신규 사업예산 급감, 4대강사업 발주 마무리 등의 영향으로 전년 대비 15% 이상 급감할 전망이며, 공공 건축수주는 혁신도시 이전 공공기관 등 지방 이전 공공기관의 청사건립 공사 발주 증가, 공공주택 발주 증가 등의 영향으로 전년 대비 15% 이상 증가할 전망이다. 2008년 이후 2년 연속 감소하다 2010년에 소폭 회복세를 보인 민간 건설수주는 2011년에 다시 전년 대비 4.5% 감소한 71.2조원을 기록해 침체가 장기화될 것으로 보인다. 분양연기 물량의 공급 증가에도 불구하고 서울시 공공관리자제 시행 영향으로 재개발ㆍ재건축 수주가 급감해 전년 대비 10% 이상 수주액이 감소할 것으로 예상되며, 민간 토목수주 및 비주거용 건축수주는 올해 국내 경기회복과 극심한 침체를 보였던 작년 기저효과 등의 영향으로 양호한 회복세를 보였으나, 2011년에는 국내 경제 성장세 둔화, 민자사업 여건 개선 미흡 등의 영향으로 전년 수준을 유지하거나 전년비 소폭 증가하는데 그칠 전망이다. 공종별로는 토목수주와 주택수주가 매우 부진하고, 비주거용 건축수주는 양호한 모습을 보일 전망이다. ◆2011년 건설투자 0.3% 감소 전망= 2011년 국내 건설투자는 지난 2년 동안 양호한 모습을 보인 토목투자가 소폭 감소하고, 주택투자가 전년 수준에 머물러 여전히 부진한 가운데, 비주거용 건축투자도 소폭 증가하는데 그쳐 전년 대비 0.3% 감소할 전망이다. 토목투자는 2011년에 4대강사업이 조기완공을 목표로 활발히 기성 진척이 이뤄지고, 정부 SOC예산이 기존 발주공사 완성 위주로 집중 투자됨에도 불구하고 정부의 SOC예산이 전년비 3.2% 감소하고, 지자체 및 공기업의 SOC투자 여건도 좋지 않아 전년비 0.7% 감소할 것으로 전망된다. 주택투자는 2007년 4/4분기에 급증했던 분양 물량이 올해 준공되고, 2008년 이후로는 분양이 급감함에 따라 진행 중인 주택공사 물량이 감소해 올해 투자액이 큰 폭으로 감소했는데, 2008년 이후 2년 동안 주택분양이 급감했음을 감안할 때 2011년에도 주택투자가 회복되기는 어려울 전망이다. 다만, ‘09년 4/4분기 이후 그동안 연기된 물량의 착공, 올 하반기 보금자리주택 착공 등의 영향으로 착공이 차츰 회복되고 있어 2011년 주택투자는 전년 수준을 유지할 것으로 예상된다. 비주거용 건축투자는 2011년에 국내 경기 회복세가 둔화되는 것과 2010년 비주거용 건축수주가 증가한 것을 종합적으로 감안할 때 0.3% 증가에 그칠 것으로 보인다. ◆민간투자 활성화 대책 마련 시급= 2011년 정부의 SOC예산(안)이 3.2% 감소했고, 국가재정운용계획에 의하면 2012년 이후에도 SOC예산이 지속적으로 감소할 예정이며, 또한 공공 공사의 공기지연 현상이 점점 심화됨을 감안할 때 향후 신규 SOC사업은 2011년뿐 아니라 지속적으로 위축될 것으로 우려된다. 이를 해결하기 위해서는 민간자본 투입 활성화가 필요하나, 현재 민간투자 관련 제도로는 민간 건설업체의 투자 활성화를 유도하기 어려워 추가적인 대책 검토 및 마련이 필요하다. 또 공공 공사에 대한 의존도가 높은 중소 건설업체의 경우 2008년 이전의 경영 위기가 재현될 가능성이 매우 높아 지역 발주 공사에 대한 참여비율을 높이는 등 지원방안을 강구해야 한다. 아울러 향후 주택 수주 및 투자의 침체가 더욱 장기화될 경우를 대비해 미분양ㆍ미입주 주택 해소 방안, 주택거래 활성화 방안, 보금자리주택 공급시기의 탄력적 조정, 2기 신도시 인근을 비롯한 기존 주택공급지역 인근의 보금자리주택 공급 지양, 민간택지내 공급 주택 분양가 상한제 폐지 등의 조치들을 통해 주택 수주와 투자 침체의 장기화 방지 대책이 필요하다. [2011년 주택ㆍ부동산 전망] ◆입주물량 감소 등이 시장 변수로 작용= 2011년 부동산시장은 ▲지역별ㆍ상품별 수요 집중 ▲입주물량 감소 ▲공급자 금융 어려움 지속 ▲금리 추가 인상 가능성 ▲추가 가격조정 가능성이 주요 변수로 작용할 전망이다. 수요 측면에서는 총량적 매매수요는 위축될 것으로 예상되나, 서울의 대규모 멸실 가능성이 존재하고 특정 지역이나 상품으로 수요가 집중할 것으로 예상된다. 공급 측면에서는 입주물량이 전년 대비 급감할 것으로 예상되며 LH공사의 어려움 등으로 2010년 공공 인ㆍ허가 물량 감소 가능성도 존재한다. 금융 측면에서는 PF 부실ㆍK-IFRS 도입에 따른 공급자금융의 어려움은 공급감소로 이어질 것으로 판단되나, 미분양ㆍ미입주로 인한 할인 상품이 시장에 존재해 상ㆍ하방 압력이 동시에 존재할 전망이다. 정책 측면에서는 인플레이션 우려 등으로 추가 금리 인상의 가능성을 배제할 수 없고 8ㆍ29대책의 세제 개정(안)의 입법화 여부 및 시기에 따라 주택시장의 방향성 달라질 가능성이 존재한다. 추가 가격조정 측면에서는 실물경기와 주택경기 간 탈동조화 현상이 오랫동안 유지되기 어렵고 선진국의 사례와 비교할 때도 가격조정 가능성은 낮은 것으로 판단된다. ◆아파트 입주물량 19만호, 올해보다 36.8% 감소= 2011년 아파트 입주물량은 2010년보다 36.8% 감소한 19만호 공급이 예상된다. 서울은 2010년 대비 증가가 예상되나, 수도권 전체로는 35.7% 감소하고 대부분의 물량이 경기에서 감소할 것으로 예상된다. 또 기타광역시 43.0%, 지방은 45.2% 감소할 것으로 예상되며 대전, 충남, 제주를 제외하고 모든 지역이 예년 대비 두자릿수 이상 감소할 전망이다. 서울은 2010년 대비 아파트 입주물량도 증가하고 아파트 외 실적 호조로 입주물량 감소의 영향이 크지 않을 것으로 예상되나, 경기권과 부산의 입주물량 감소에 따른 전세가격 불안요인이 큰 것으로 판단된다. ◆분양물량 전년 대비 2만호 증가한 22만호 예상= 2011년 아파트 분양물량은 2010년보다는 소폭 증가하는 22만호 수준으로 전망된다. 2010년 분양물량은 전년 대비 12.5% 감소한 20만호 수준으로 전망된다. 이와 관련 연초 분양계획 물량이 26만호 수준이었으나 실적은 20만호에 그칠 것으로 예상된다. 2011년 분양물량은 아파트 인허가 실적의 감소, 공급자 금융의 어려움 등은 유효하며, 올해 분양되지 못하고 이연된 물량, 2008년부터의 분양 감소의 영향 등으로 2010년보다는 소폭 증가할 것으로 예상된다. 하지만 총량적 수요 감소에 따라 증가폭은 제한적일 것으로 전망된다. ◆주택 건설 사업 승인 실적 40만호 수준 전망= 인ㆍ허가 물량은 제도적 변화에 따라 변동이 있을 수 있으나 2011년 인허가 실적은 40만호 수준으로 예상된다. 9월까지의 공공 인허가 급감, LH의 어려움을 고려할 때 3개월 내에 2010년 주택종합계획 목표인 40만호를 달성하기는 어려워 38만호 수준에 그칠 것으로 예상되지만, 내년에는 LH 문제가 일단락될 것으로 예상됨에 따라 공공의 물량들이 보금자리주택 공급 계획에 따라 보다 공격적으로 인허가를 받을 가능성이 존재한다. ◆2011년 전세가격 3～4% 상승 전망= 전세시장은 입주물량 감소, 매매수요의 전세전환, 전세의 월세 전환 등의 수요 이동에 따라 3~4% 내외의 가격 상승이 지속될 것으로 예상된다. 이와 관련 경기도를 중심으로 입주물량이 급감하고 광역권도 두자릿수 이상 입주물량이 감소할 것으로 보이며, 매매수요의 전세 전환 및 유보에 따른 수요 증가, 전세의 월세 전환에 따른 실질적인 임대료 상승 요인들이 존재해 가격 상승이 이어질 것으로 예상된다. ◆매매가격, 공급 감소 및 수요 집중 영향 1~2% 상승= 전국 부동산 가격은 2010년보다는 침체상황을 다소 벗어나 상반기 강보합, 하반기 상승세 본격화로 2011년 전체적으로는 1~2% 내외의 변동성을 보일 것으로 전망된다. 수요 위축은 지속될 전망이나 이와 함께 공급량도 큰 폭 줄어들어 가격 상승세 반전에 도움이 될 것으로 예상된다. 주택시장은 서울과 소형주택을 중심으로 가격이 상승하면서 지역별, 상품별로는 다른 양상을 보일 것으로 예상된다. 지방 시장도 부산ㆍ대전의 호황이 2011년까지 이어질 것으로 예상되나 지방 전역의 호황으로 판단하기 어려우며 올해 수준을 유지할 것으로 전망된다. ◆‘트랜드’ 맞는 주택상품 개발 및 공급 주력해야= 2011년 주택 매매가격이 상승하더라도 과거와 같은 호황기가 아니라는 점은 시장 참여자 모두가 인식해야 할 것이다. 과거 총량적 주택 부족 시기에 나타났던 가격앙등이 아니라는 점을 잊어서는 안 되며, 이는 전역적 가격 상승이 아니라 국지적ㆍ상품별 가격 상승에 의한 결과라 할 수 있다. 또한 주택규모 축소, 도심 집중이라는 큰 트랜드에 맞는 주택상품 개발 및 공급에 주력해야 한다. 주택의 수요가 규모면에서 다운사이징하고 있으며 공간적으로는 도심지역에 더욱 집중하고 있다. 또한 매매수요가 임차수요로 머물러 있어 분양시장의 어려움이 지속될 것으로 예상되며, 전세시장은 소형을 중심으로 빠르게 월세시장으로 옮겨갈 가능성이 크다. 이와 함께 인구 감소에 따른 총량적 수요 감소기에 대응하기 위해서는 친환경 주택, 스마트 홈 등 새로운 상품 개발을 통한 수요 창출을 위한 노력도 병행돼야 할 것이다. ◆근본적 정책 개편 필요성 증대= 단기적 시장 정상화를 위해서는 8ㆍ29 대책 입법화, 보금자리 물량 조정, 분양가상한제 폐지 등이 필요하다. 현재 8ㆍ29 대책 이후 시장 반응은 여전히 미온적이나 입법화 여부에 따라 상황은 달라질 수 있으므로 8ㆍ29 대책이 효과를 발휘할 수 있도록 조속한 입법 조치가 필요하다. 현재 시장 상황은 변화하고 있고 과거와 같은 총량적 부족 및 급격한 주택가격 급등 등의 현상은 나타나기 어려워 새로운 시장의 건전한 성장을 유도하기 위한 정책적 변화가 불가피하다. 따라서 주택정책 목표의 재설정 등 시장 상황 변화에 맞는 원론적 변화가 필요한 때이며, 다주택자 양도소득세 중과, 법인 주거용 부동산 중과, 매입임대사업자의 기준, 대규모 공급방식 등은 정책은 근본적인 변화가 요구된다. 김하수 기자 hskim@ |
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