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주택수요 추정을 통한 주택수급 전망
주택수요 추정을 통한 주택수급 전망 “향후 10년간 주택시장, 안정세 유지 전망 주택시장이 당분간 안정세를 유지할 것이라는 전망이 나왔다. 메리츠종금증권 부동산금융연구소는 최근 주택수요 추정을 통한 향후 주택수급 전망에 대해 분석한 이슈리포트를 발간했다 이번에 발간된 이슈리포트는 향후 주택수요를 추정, 이를 주택 공급예정물량과 비교함으로써 장래 주택수급상황에 관해 분석했다. 향후 주택수요는 인구구조 및 경제여건 변화에 따른 수요와 멸실에 따른 대체수요로 각각 구분해 추정했으며, 주택인허가 실적을 근거로 예측한 향후 주택공급물량과 비교함으로써 주택시장 수급불균형 현상의 발생가능성도 살펴봤다. 이와 관련 본지는 관련 내용을 정리한다. ◇수도권 중심으로 가격하락세ㆍ거래감소세 지속=금융위기 이후 회복세를 보이던 주택시장이 2009년 하반기 이후 수도권을 중심으로 위축됨에 따라 주택시장과 관련된 논란이 지속되고 있다. 우리나라 주택시장의 경우 금융위기로 인한 충격에서 비교적 빠른 회복세를 보였으나 최근 들어 수도권을 중심으로 다시 가격하락세와 거래 감소세가 두드러지고 있는 실정이다. 일부에서는 인구 감소로 인한 주택수요 감소가 원인이 되어 일본과 같은 주택가격 붕괴 가능성이 있다는 의견이 있다. 다른 한편으로는 금융위기 이후 주택공급이 크게 감소함에 따라 향후 단기간 내에 주택가격이 급격히 상승할 가능성이 있다고 주장하고 있다. 주택의 수요는 크게 인구구조 및 경제여건의 변화에 영향을 받게 되는 부분과 주택 멸실로 인한 대체수요로 구분된다. 인구구조 및 경제여건의 변화에 따른 장래 주택 수요는 인구구조 및 가구 수와 같은 인구통계학적 요인의 변화 및 가구의 소득수준이나 자산수준의 변화에 의해 결정된다. 이번 연구에서는 주택수요에 영향을 주는 각종 요인들을 감안한 주택수요 방정식을 추정해 이를 기반으로 장래 주택 수요를 추정했으며, 또 주택 멸실에 따른 대체수요 등을 감안하기 위해 인구센서스 자료를 토대로 장래 멸실 주택으로 인한 대체 수요를 전망했다. ◇향후 주택수요 꾸준히 증가…38만~50만호 유지=주택 수요방정식 추정결과 인구구조 및 경제여건 변화에 따른 장래 주택수요는 대부분의 지역에서 정도의 차이가 있기는 하지만, 향후 5년간 꾸준히 증가할 것으로 전망됐다. 전국적으로 약 16.6만호에서 17.5만호의 주택수요가 있을 것으로 추정되며 인구가 감소할 것으로 예상되는 지역도 40대 이상의 인구증가 및 가구 수의 증가, 경제여건의 개선으로 주택수요는 꾸준히 증가할 것으로 예상됐다. 주택 멸실에 따른 대체수요는 전국적으로 약 28만호에 달할 것으로 추정됐으며 재개발ㆍ재건축이 활발히 진행되는 수도권의 경우 지방광역시에 비해 대체수요가 더 클 전망이다. 추정결과를 종합하면 인구구조 변화에 따른 주택수요의 급격한 감소는 단기간에는 나타나지 않을 것으로 보이며, 지역에 따라서는 가구수의 증가 및 경제여건의 개선, 멸실 등으로 인해 인구 감소에도 불구하고 꾸준한 주택수요 증가가 예상된다. 이와 관련 전국의 주택수요 증가량은 향후 5년간 약 38만호에서 50만호 사이를 유지할 것으로 전망된다. 지역별로는 수도권이 약 22만호에서 30만호 사이, 지방광역시가 5만여호에서 9만여호 사이로 추정돼 수도권의 주택수요 증가량이 지방광역시에 비해 약 4배 가량 많은 것으로 나타났다. 이는 수도권의 경우 지방광역시에 비해 인구 및 가구 수가 빠른 속도로 증가하고 있을 뿐만 아니라 재개발ㆍ재건축이 활발히 진행돼 멸실에 따른 대체수요도 풍부하기 때문인 것으로 분석됐다. ◇인구 2019년까지 꾸준히 증가…주택가격 붕괴 가능성 미미=일부 우려와 달리 주택수요의 급감현상은 향후 5년 이내에는 전국 대부분의 지역에서 발생하지 않을 가능성이 높을 것으로 예상됐다. 실제로 전국 인구는 2019년까지 꾸준히 증가할 뿐만 아니라 가구 수의 경우는 2030년까지 꾸준히 증가할 것으로 예상됨에 따라 주택수요 급감으로 인해 일본과 같은 주택가격 붕괴현상이 나타날 가능성은 낮을 전망이다. 한편, 지방주택시장의 경우 시나리오별 수요 증가의 폭이 상대적으로 큰 것으로 나타났다. 이는 지방광역시의 경우 인구수나 가구수가 수도권에 비해 더디게 증가할 뿐만 아니라 재개발·재건축에 따른 주택 멸실도 많지 않아 경제적 여건이 주택수요에 미치는 영향력이 상대적으로 크기 때문으로 풀이된다. ◇주택수급 불균형 현상 발생 우려=금융위기 이전 연간 약 45만호 수준이었던 주택건설인허가물량은 금융위기 이후 연간 38만호 수준으로 크게 감소했다. 이로 인해 일부에서는 향후 수급불균형 가능성에 대한 우려가 제기되고 있다. 특히 주택건설인허가물량의 65%가 수도권에 집중돼 있어 지역에 따라 주택시장에 수급불균형 현상이 발생할 가능성이 매우 높다. 특히 지방주택시장의 경우 경제여건 개선에 따른 주택수요 증가 폭이 수도권에 비해 큰 것으로 나타나, 지방주택시장은 경기가 활성화될 경우 수도권에 비해 주택수요가 급격히 증가할 것으로 전망된다. 각각 추정된 주택수요량과 주택공급량을 비교해 향후 주택시장에 단기적인 수급불균형 현상이 발생할 가능성이 있는지에 대해 분석한 결과 모든 시나리오에서 2011년~2013년에 주택공급 추정치에 비해 주택수요 추정치가 크게 나타났다. 전국수준에서 주택수요 추정치와 주택공급 추정치의 차이는 최대 약 10만호에서 최소 1만여호 수준으로 나타났으며, 향후 3년 동안 공급추정치와 수요추정치 사이의 간극은 지역별로 다소 차이가 있을 것으로 전망됐다. 수도권의 경우 서울은 공급추정치에 비해 수요추정치가 컸으나 인천과 경기도는 수요추정치에 비해 공급추정치가 크게 나타났다. 특히 지방광역시의 경우 대부분의 지역이 전반적으로 수요추정치가 큰 것으로 나타났으나 부산, 대구, 대전의 경우 2011년까지는 공급추정치가 크나 2012년 이후 수요추정치가 훨씬 크게 나타났다. 이에 따라 향후 수급불균형 현상이 발생할 가능성이 있을 것으로 전망되나 실제 시장에서 주택가격이 급격히 상승할 가능성은 다소 낮을 전망이다. 수도권의 경우 서울의 초과수요는 인천 및 경기도의 초과공급물량으로 상당부분 흡수될 것으로 예측되며, 지방광역시의 초과수요의 경우 기존의 미분양아파트 등으로 흡수할 수 있을 것으로 예상된다. ◇향후 주택시장, 안정세 유지…수요는 꾸준히 증가=이같은 주택시장에 대한 다각도의 분석 결과 향후 주택시장은 당분간 안정세를 유지할 것으로 예상된다. 인구 감소 등 인구구조의 변화에 따른 주택수요 감소현상은 단기간 내에 나타나지 않을 것이며, 인구가 감소하는 지방도시의 경우에도 가구수의 증가나 경제여건 개선으로 인해 주택수요는 꾸준히 증가할 것으로 전망된다. 또한 향후 주택시장의 수급불균형 현상의 발생 가능성은 있으나 누적된 미분양아파트 등으로 흡수될 가능성이 높아 주택가격의 급격한 상승과 같은 현상은 나타나지 않을 전망이다. 다만, 지방은 경기 활성화에 따른 주택수요 증가폭이 수도권에 비해 크게 나타날 것으로 예상돼 국지적인 수급불균형으로 인해 지역에 따라서는 주택시장에 일시적인 불안정 현상이 발생할 가능성도 배제할 수 없다. ◇주택시장 안정화…일정 수준 주택공급 유지돼야=향후에도 주택시장이 안정을 유지하기 위해서는 연 40만호 수준의 주택이 꾸준히 공급되어야 할 필요성이 있다. 이번 연구의 분석기간은 비교적 단기(3년)에 한한 것으로 주택공급량이 최근 수준(연 35만호 수준)에 머무를 경우 5~6년 이후에는 수급불균형 현상이 심화돼 주택시장에 충격으로 작용할 가능성이 높다. 주택수요는 단기적인 시장 환경이나 경제여건에 따라 일시적으로 위축될 수도 있으나, 장기적으로는 연 40만호 수준을 유지할 것으로 예측됨에 따라 장기적인 주택시장의 안정을 위해서는 일정 수준의 주택공급이 유지될 필요성이 있다. 김하수 기자 hskim@ |
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